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不動産の売却に関して知っておきたい“基本”についてお話しします。選択肢となるのは、「仲介売却」と「買取」という二つの手法。こちらではそのうち、不動産業者に一般の買主を探してもらう「仲介売却」に関する基本的な考え方とメリットを解説しています。また、仲介売却で重要になる媒介契約やその種類などについても触れています。山口県宇部市で不動産売却を手がける不動産コンサルタント「なびっく」なら、仲介売却、買取のどちらでも皆様のご希望に添ったご提案が可能です。

仲介売却とは?

仲介売却とは?

不動産を売却し現金化する方法は二つあります。それが「仲介売却」「買取」と呼ばれるもの。前者は不動産会社が売主に代わって一般から買主を募るもので、成約に至った場合、売主は不動産会社に仲介手数料を支払います。なお、不動産会社が買主を募る際には折込チラシやインターネット広告、レインズと呼ばれる不動産流通ネットワークを活用します。

そして不動産会社が直接、物件を買い取るのが後者の買取。購入希望者を探す時間や手間がかからないというメリットがあるので、すぐにでも現金化したい場合にはこちらがおすすめです。

仲介売却の流れ

仲介売却がどのように進められるかは下に示した通りです。「STEP1」の査定依頼から「STEP7」の引き渡しまで通常であれば3ヶ月~半年程度を要しますが、場合によっては1ヶ月もしないうちに買主が現れる場合も。相手があることなので、1年、2年と経過しても売却に至らないこともあります。

STEP1
売主が不動産会社に相談し、査定を依頼します
STEP2
査定額などを検討して仲介売却を依頼するかどうかを決めます
STEP3
不動産会社が広告などを活用して売却活動を展開します
STEP4
購入希望者が現れたら、売却物件の下見(内覧)を実施します
STEP5
購入希望者から買付証明書※を入手したら、金額や引き渡し時期を話し合います
STEP6
売買契約を締結します
STEP7
決済後、購入希望者(買主)に物件を引き渡します

※購入希望者が売主に対して購入の意志表示を証明する書類

仲介売却のメリット「買取より高い金額で売却できる」

仲介売却のメリット「買取より高い金額で売却できる」

前述のように、仲介売却では、不動産会社が購入希望者(=買主)を探します。したがって、買い手が現れるまでどの程度の時間がかかるかは、予測がつきません。ただし、すぐ現金が欲しいといった場合を除けば、売主が売値を任意に設定できる仲介売却を選ぶのが得策。買取は不動産会社が直接物件を買うので時間の節約にはなりますが、仲介売却と比べ低い金額で手放さざるを得ないからです。

では、なぜ買取価格が安くなるのでしょう。それは、不動産会社は買い上げた物件をリフォームしたり転売したりして利益を出さなければならないから。仲介売却ではこうした手間やコストが発生しない分だけ高く売れるというわけです。ただし、仲介売却なら売値を任意に設定できるというのは確かですが、かといって一般的な相場とかけ離れた金額では買い手がつかない、交渉が難航するといったことになりがちなので注意が必要です。

こんな方は仲介売却を選択しましょう

  • 時間をかけてでも高く売りたい
  • 売値は自分で設定したい

媒介契約とは?

媒介契約とは?

媒介契約の必要性

仲介売却を依頼する場合は、売主と不動産会社との間で「媒介契約」を締結します。なぜ、こうした契約が必要なのかと言えば、依頼する業務の内容や仲介手数料などをあらかじめ明確化しておかなければ、後々、仲介業務に伴うトラブルが発生するリスクがあるからです。なお、媒介契約は法的義務に基づくものであり、この手続きなしに仲介売却は利用できません。

媒介契約の種類と違い

この媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」と3つの「型」があります。基本的な考え方は同じですが、同時に依頼できる業者の数や業者が果たすべき義務など細部に違いがあります。たとえば、下表を見てわかるように、専属専任媒介契約は売主への拘束力が強い契約です。その分、不動産業者は売主のために仲介業務に注力してくれますが、一度に複数の業者と媒介契約を結ぶことのできる一般媒介では、売主の都合や条件が優先される分、不動産業者が負う義務も軽微なものになります。いずれにせよ、どれが最善かは売主ご自身の考え方次第です。

契約上の条件 契約形態
専属専任
媒介契約
専任
媒介契約
一般
媒介契約
売主が同時に契約できる業者数は? 特定の1社のみ 複数の業者
OK
売主が自ら見つけた購入希望者と
売買契約を締結できるか?
できない できる(契約した不動産会社への通達が必要) できる
指定流通機構「レインズ」(REINS)の登
録は媒介契約締結からいつまでに
物件登録しなければならないか?
5営業日以内 7営業日以内 登録義務なし
売主への進捗報告義務 週に1回 2週に1回 報告義務なし
契約の
有効期間
3ヶ月以内 特に法的定めはないが3ヶ月以内を推奨
売主と不動産業者
どちらに対して拘束力が強い契約か?
売主 不動産業者 売主の裁量に委ねられる部分が多いが、業者が負う義務も軽い

※表は左右にスクロールして確認することができます。

「明示型」と「非明示型」がある一般媒介契約はどちらを選ぶべき?

一般媒介契約では、複数の不動産会社に対し同時に売買依頼ができるので、単純に確率だけを考慮すると購入希望者を見つける可能性は高くなります。ただし、話はそう単純ではありません。じつは一般媒介契約には、仲介を依頼した不動産会社に対して他にどの同業他社へ仲介を依頼しているかを売主から報告する義務がある「明示型」とその義務がない「非明示型」があります。売主にとっては後者が楽でよさそうですが、不動産会社にもっと本腰を入れて仲介業務に専念してもらおうと思ったら「明示型」を選ぶほうが得策です。なぜなら、特定のライバル業者が同じ依頼を受けていることがわかれば競争原理も働いて、購入希望者を探すモチベーションも上がるからです。

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レインズ
(REINS: 不動産流通標準情報システム)とは

レインズ(REINS:Real Estate Information Network System)は、「不動産流通標準情報システム」のこと。国土交通大臣から指定を受けた東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つの「指定流通機構」によって運営されている組織です。指定流通機構の会員である不動産会社は、このレインズを通じて不動産情報の入手や提供を行っています。

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